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    英国楼市解冻一个月,市场怎么样了?房价是涨是跌?

    2020年5月13日,英国住房大臣宣布楼市重启,恢复看房和交易。

    一个月后的今天(6月16日),英国最大房地产网站Rightmove发布了楼市重启后的第一份市场报告。


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    这份报告提供的数据很值得一看,包括过去三个月(2020年3月-6月)英国各地区房价变化,购房需求变化、成交量、挂牌量等数据。

    在分析数据之前,我首先解释一下Rightmove是怎么分析房价的。

    和其他机构只给一个成交价不同,Rightmove作为英国的在线房产平台(类似国内的贝壳找房),在报告里还额外提供了卖家挂牌价(asking price)这个数据的走势。

    卖家挂牌价的走势,体现了卖家(包括一手开发商+二手房东)对于市场的信心,如果走高,意味着卖家认为自己的房子在经历三个月封锁期后,可以卖出更高的价格。

    于此同时,Rightmove还在报告中提供了成交价和挂牌价的比值,比如97%便代表挂牌100万英镑的房子,最终平均以97万成交,代表买家是否普遍接受市场的变化。

    下面我们一个个看。

    卖家挂牌价(asking price)走势


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    如上图所示,与封锁前的2020年3月份相比,英格兰地区,2020年6月份的平均挂牌价上涨了1.9%,达到了337,884英镑,同比去年上涨了2.9%。

    其中,首次购房者(First-time buyers)市场的平均挂牌价上涨了1.6%,达到212,528英镑,同比去年上涨了3.7%。

    进行房屋置换的买家(Second-steppers)市场的平均挂牌价上涨了1.6%,至297,757英镑,同比去年上涨了2.7%。

    顶级买家(Top of the ladder)市场的平均挂牌价上涨了3.3%,至591,508英镑,同比去年上涨了2.4%。

    可以看出,尽管封锁了3个月,但房东们对自己的房子还是非常有信心,觉得一定能卖出更高的价格。

    前面提过,成交价和挂牌价的比值如果是97%,便代表挂牌100万英镑的房子,最终平均以97万成交,代表买家是否普遍接受市场的变化。

    下图第一列代表英国各地区,第二列代表楼市解冻后第一个月(513-64日)的成交价和挂牌价的比值,第三列代表英国封锁前(20202月)的对应数据。


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    从上图看出,对比封锁之前,在英国楼市解冻后,英格兰各地区的成交价和挂牌价比值均有所上升,其中伯明翰所在的西米德兰买家较愿意接受卖家的要价(98.1%),封锁前这一比值为97.1%。

    东米德兰和西北部并列第二(97.9%),最低的是东北部(96.8%)。

    伦敦的最新成交价和挂牌价比值为97.5%,封锁前为96.2%。

    另据整体数据显示,英格兰总体比值在2月份时是96.6%,楼市解冻后已上升到了最新97.7%。

    这个数据意味着,在挂牌价上升的情况下,买家事实上还更愿意接受新卖价,显示出在楼市解冻后,房价确实有所有所上涨。

    成交价大于挂牌价的交易比例

    接下来再看第三个数据,即成交价大于挂牌价的交易比例。

    一般来说,英国的成交价往往低于挂牌价,但还有部分比例的房产,会出现成交价大于挂牌价的情况,这个比例一般在5-25%之间。

    这个比例越高,代表市场行情越好。

    如下图所示,浅绿色阴影代表着伦敦,深蓝色代表英格兰和威尔士地区,都代表着房屋最终成交价格高于最初挂牌价的比例。


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    可以看到,伦敦(浅绿色阴影)在2012-2015年这段时间的成交价大于挂牌价的交易比例非常高,曾达到25%以上,但之后随着脱欧乱局的出现,这一数据开始下滑,一直持续了4年左右,直到去年鲍里斯大胜赢下大选后,这一数据才开始重新上升。

    成交和交易数据走势

    看完房价数据,我们接下来再看看交易方面的数据走势。

    下图横轴代表2020年3月7日-2020年6月6日,正好是英国封锁三个月,其中5月13日-6月6日英国楼市解冻。

    下图纵轴代表变化率。

    三条线的意思如下图。


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    如上图所示,在5月13日楼市解冻后,英国购买需求大幅上升,新挂牌房源数量、成交量也有所回暖。

    购买需求方面,根据Rightmove的数据显示,楼市解冻后,英格兰地区买家通过邮件或电话联系中介的人数创造了新纪录,比3月初的水平增长了40%。

    成交量方面,自5月13日楼市解冻以来,英格兰地区共达成了4万笔新的房屋交易。

    其它数据:贷款利率走势

    Rightmove还在另一份报告里特别提到了英国的贷款利率走势,并分析了其对买房行为的影响。

    随着英国在疫情期间两次降息,英国的贷款利率已经来到历史最低位。

    如下图所示,银行贷款利率自2019年以来,2年和5年固定利率贷款的差距不断缩小,而买房出租的2年固定利率贷款也在持续下跌

    分析认为,在贷款利率降到历史最低后,英国买家会更愿意通过贷款来买房,且会尽可能的增加贷款比例。


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    总结来说,如Rightmove最新报告显示,英国楼市解冻一个月后,被封锁压抑的交易和购买需求开始集中释放,且房价也有所上涨。



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